V isti stavbi lahko več ljudi več let uporablja vsak svoje stanovanje, plačuje svoje stroške in skrbi za svoj del stavbe. Med njimi je lahko povsem jasno, komu pripada pritličje, komu nadstropje in kdo uporablja določeno garažo ali del vrta. Vendar takšna dejanska razdelitev še ne pomeni nujno, da je enako urejeno tudi lastništvo.

Če je v zemljiški knjigi vpisana le solastnina na celotni nepremičnini, posamezni solastnik praviloma ni izključni lastnik stanovanja, ki ga uporablja. V lasti ima le idealni delež na nerazdeljeni nepremičnini. Poenostavljeno povedano je vsak solastnik upravičen do ustreznega deleža na celoti, med solastniki pa je lahko posebej dogovorjena le uporaba posameznih prostorov.

Ta razlika postane zelo pomembna ob prodaji, dedovanju, pridobivanju kredita ali sporu med solastniki.

Z vzpostavitvijo etažne lastnine se dokončno uredi, kateri deli stavbe so samostojni posamezni deli in kateri ostanejo skupni. Uredi se tudi lastništvo posameznih delov. S tem lahko stanovanje ali drug samostojen prostor postane samostojen predmet lastninske pravice.

Kaj je etažna lastnina?

Etažna lastnina združuje dve pravici: lastnino posameznega dela stavbe in solastnino skupnih delov.

Posamezni del je na primer stanovanje ali poslovni prostor, ki predstavlja samostojno funkcionalno celoto in je primeren za samostojno uporabo. Skupno stopnišče, streha, fasada, nosilni deli stavbe, skupne napeljave in zemljišče pod stavbo praviloma ostanejo skupni deli.

Lastnik stanovanja je tako izključni lastnik svojega posameznega dela, hkrati pa je v ustreznem deležu tudi solastnik skupnih delov stavbe. Ti pravici sta med seboj neločljivo povezani.

Takšno ureditev Stvarnopravni zakonik razlikuje od navadne solastnine, pri kateri delež posameznega solastnika ni vezan na točno določeno stanovanje.

Kdaj dejanska razdelitev hiše ni dovolj?

Pogost primer, v katerem je koristno vzpostaviti etažno lastnino, je stanovanjska hiša, v kateri starši živijo v enem nadstropju, njihov otrok z družino pa v drugem. Če želijo, da posamezno stanovanje pripada določenemu lastniku, zgolj dogovor o uporabi prostorov ne zadostuje. Podobno se lahko zgodi po dedovanju, ko dediči hišo dejansko razdelijo tako, da vsak uporablja določene prostore.

Sobivanje v solastnini lahko ob dobrih odnosih dolgo poteka brez težav. Zapleti se pogosto pokažejo ob spremembi življenjskih ali premoženjskih okoliščin, na primer ob prihodu novih partnerjev, dedovanju ali izvršbi na solastniškem deležu enega od solastnikov.

Etažiranje samo po sebi ne izniči obstoječih bremen ali pravic upnikov, lahko pa jasno opredeli posamezne dele stavbe in njihovo lastništvo. Pomembno je predvsem, kako so nepremičnina in pravice na njej vpisane v zemljiški knjigi.

Kdaj je vzpostavitev etažne lastnine smiselna?

Etažiranje je smiselno, če stavba že ima več samostojnih stanovanj ali pa je predvideno, da bodo njeni posamezni deli v lasti različnih oseb.

Ureditev je smiselna tudi pred prodajo posameznega dela oz. stanovanja, prenosom nepremičnine na potomce ali delitvijo skupnega premoženja. Če se vprašanje odpre šele ob sklenitvi posla, lahko neurejeno stanje postopek podaljša, saj je treba najprej ugotoviti, kaj je sploh mogoče oblikovati kot samostojen posamezni del in kakšne so želje posameznih oseb.

Pravočasna ureditev je koristna tudi pri družinskih dogovorih. Dokler so odnosi dobri, se lastniki praviloma lažje dogovorijo, kaj pripada posameznemu stanovanju in kako bodo uporabljali skupne prostore. Še lažje je, če je stavba še v lasti staršev, ki jo nameravata šele po vzpostavitvi etažne lastnine izročiti potomcem.

Poznejše spremembe lastništva lahko v razmerje vključijo dediče, kupce ali upnike, zaradi česar postane ureditev zahtevnejša.

Etažiranje ni samo geodetski postopek

Pri vzpostavitvi etažne lastnine se srečata dejansko stanje stavbe in pravno stanje nepremičnine.

Stavbo in njene dele je treba ustrezno evidentirati v katastru nepremičnin. Podlago za takšen vpis praviloma predstavlja elaborat geodetskega podjetja ali projektanta. Vendar katastrski vpis sam po sebi še ne pomeni, da je urejena tudi lastninska pravica na posameznem stanovanju.

Etažna lastnina po Stvarnopravnem zakoniku nastane na podlagi ustreznega pravnega posla ali odločbe sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo. Zato je treba geodetski del postopka uskladiti s sporazumom lastnikov, obstoječimi pogodbami, zemljiškoknjižnim stanjem in morebitnimi bremeni, pri čemer je običajno potrebno sodelovanje strokovnjaka za nepremičninsko pravo.

Kako poteka vzpostavitev etažne lastnine?

Prvi korak je pregled obstoječega stanja. Preveriti je treba zemljiško knjigo, podatke katastra nepremičnin, listine o pridobitvi lastninske pravice in dejansko razporeditev prostorov.

Nato se glede na dejansko stanje in želje lastnika oz. solastnikov dogovori:

• kateri prostori postanejo samostojni posamezni deli;
• kateri deli ostanejo skupni;
• komu bo pripadal posamezni del;
• kakšni bodo deleži na skupnih delih;
• kako bo delitev vplivala na vpisane hipoteke, služnosti in druga bremena;
• kako bodo urejena osnovna razmerja med etažnimi lastniki.

Če se vsi solastniki strinjajo, se lahko solastnina razdeli s sporazumom. Sporazum mora dovolj natančno opredeliti posamezne in skupne dele, lastnike ter njihove deleže. Če je kateri izmed solastniških deležev obremenjen s hipoteko, je treba upoštevati tudi položaj hipotekarnega upnika.

Postopek se zaključi z ustreznim vpisom v zemljiško knjigo. Posamezno stanovanje je šele nato pravno oblikovano tako, da je lahko samostojen predmet lastninske pravice.

Kaj če med solastniki ni soglasja?

Odsotnost soglasja še ne pomeni nujno, da etažne lastnine ni mogoče urediti.

Zakon omogoča, da solastnik zahteva sodno delitev solastnine v etažno lastnino, kadar je takšna delitev mogoča. Pred začetkom postopka je treba presoditi predvsem, ali stavba glede na zasnovo in način uporabe omogoča oblikovanje samostojnih funkcionalnih enot in katera vprašanja so med solastniki dejansko sporna.

Posebna pravila veljajo za starejše stavbe, pri katerih je etažna lastnina nastala že pred 1. januarjem 2003, vendar v zemljiški knjigi ni bila pravilno ali v celoti vpisana.

V takšnih primerih lahko pride v poštev poseben postopek po ZVEtL-1. Ta ni namenjen urejanju vsake obstoječe solastnine, zato je treba pred njegovo uporabo preveriti čas in pravno podlago nastanka etažne lastnine.

Zakaj je pomemben pregled listin pred začetkom postopka?

Navzven podobni primeri lahko zahtevajo različne rešitve. Pri eni hiši zadostujeta ustrezna geodetska podlaga in sporazum solastnikov. Pri drugi se pokažejo neurejeno dedovanje, neskladje med stavbo in evidencami, hipoteka na solastniškem deležu ali pogodbe, ki niso bile nikoli izvedene v zemljiški knjigi.

Zato ni dovolj preveriti samo, koliko stanovanj je v stavbi. Pomembno je tudi:

• kdo je vpisan kot lastnik;
• na kakšni podlagi je pridobil svojo pravico;
• ali se pogodbe ujemajo z dejanskim stanjem;
• ali so posamezni prostori primerni za samostojno uporabo;
• kako so urejeni dostopi in skupne napeljave;
• katera bremena so vpisana na nepremičnini;
• ali predlagana delitev vpliva na pravice tretjih oseb.

Pregled teh vprašanj pred naročilom posameznih strokovnih podlag lahko prepreči, da bi lastniki začeli postopek po poti, ki za njihov primer ni primerna.

Urejena uporaba še ni nujno urejena lastnina

Pri vzpostavitvi etažne lastnine se prepletajo geodetska ureditev stavbe, zemljiškoknjižno stanje, dogovori med lastniki ter morebitne pravice upnikov in drugih tretjih oseb. Pomoč odvetnika, ki se ukvarja z nepremičninskim pravom, je zato smiselna že pred naročilom geodetskega elaborata. V okviru pravnega pregleda je mogoče presoditi, katera pravna pot je primerna, katere ovire bo treba odpraviti ter kako naj bodo posamezni in skupni deli pravno opredeljeni.

Odvetnik lahko pripravi sporazum o delitvi solastnine oziroma ustrezen predlog za sodni postopek, poskrbi za potrebne zemljiškoknjižne listine ter pravni del postopka uskladi z delom geodeta in drugih sodelujočih. Takšna pomoč lahko pripomore k pravilnemu zaporedju posameznih korakov, posebej pomembna pa je, kadar med solastniki ni soglasja, lastništvo ali dedovanje ni urejeno, na nepremičnini obstajajo bremena ali se dejansko stanje stavbe ne ujema z uradnimi evidencami.

Prispevek je splošne informativne narave in ne predstavlja pravnega nasveta za posamezen primer. Za presojo možnosti vzpostavitve etažne lastnine na konkretni nepremičnini nas lahko kontaktirate prek kontaktnega obrazca.